수천의 보증금을 날릴 수 있습니다. 신탁부동산 임대차 계약, 보증금을 지키기 위해 반드시 알아야 할 7가지
안녕하세요! 당신의 든든한 법률 파트너, 법무법인 휘상 황지환 변호사입니다.
전세나 월세 집을 알아보다 보면 등기부등본에 ‘신탁’이라는 낯선 단어가 적혀 있는 경우가 있습니다. 일반적인 부동산 계약과는 달라 덜컥 겁부터 나기도 하는데요.
신탁부동산, 제대로 알지 못하고 계약하면 소중한 보증금을 잃을 수도 있는 위험이 도사리고 있습니다. 하지만 몇 가지 핵심 사항만 정확히 확인한다면 안전하게 계약을 마칠 수 있습니다.
오늘은 신탁등기된 부동산을 임차할 때 내 보증금을 안전하게 지키기 위해 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트를 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.
✅ Step 1. 계약의 기본! 등기부등본과 '신탁원부' 확인
부동산 계약 전 등기부등본 확인은 기본 중의 기본입니다. 하지만 상대방이 신탁부동산이라면, **‘신탁원부’**까지 반드시 발급받아 확인해야 합니다.
등기부등본: ‘갑구’에서 소유자가 개인이 아닌 신탁회사로 되어 있는지 확인합니다.
신탁원부: 등기소에 직접 방문하거나 인터넷 대행 사이트에 의뢰하여 발급받을 수 있습니다. 여기에는 실제 소유 관계(위탁자, 수탁자, 수익자), 임대차 계약에 대한 권한이 누구에게 있는지, 우선수익자의 채권액(선순위 채권) 등 계약의 핵심 정보가 모두 담겨 있습니다.
✅ Step 2. 진짜 집주인은 누구? 계약 당사자 확인
신탁부동산의 법적인 소유자는 **수탁자(신탁회사)**입니다. 따라서 임대차 계약은 원칙적으로 신탁회사와 직접 체결해야 합니다.
집을 보여주고 계약을 주도하는 위탁자(원래 집주인)와 계약하고 싶다면, 반드시 **‘신탁회사의 사전 동의서(승낙서)’**를 받아야 합니다. 이 동의서가 없다면, 여러분은 법적인 소유자가 아닌 사람과 계약하는 것이 되어 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다.
🚨 잠깐! 월세 보증금이 소액인데도 꼭 필요할까요?
네, 그렇습니다. 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권을 인정받으려면 ‘적법한 임대 권한을 가진 임대인’과 계약해야 합니다. 신탁부동산에서는 그 권한이 신탁회사에 있으므로, 동의 없는 계약은 법의 보호를 받기 어렵습니다.
✅ Step 3. 내 보증금은 어디로? 보증금 입금 계좌 확인
보증금과 월세는 누구에게 보내야 할까요? 계약 당사자인 신탁회사 명의의 계좌로 입금하는 것이 원칙입니다.
만약 위탁자(원래 집주인)가 자신의 계좌로 입금해달라고 요청한다면, 신탁원부나 신탁회사의 동의서에 ‘임대료 수령 권한을 위탁자에게 위임한다’는 내용이 명시되어 있는지 반드시 확인하고 입금해야 합니다.
✅ Step 4. 독소 조항은 없는지? 동의서 및 특약사항 확인
신탁회사의 동의서를 받았다면 내용을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 특히 아래 두 가지를 주의 깊게 확인하세요.
“임대차보증금 반환 책임은 위탁자에게 있으며, 수탁자(신탁회사)는 책임지지 않는다.” 라는 문구가 있는지 확인해야 합니다. 이 조항이 있다면, 신탁회사는 보증금을 돌려줄 의무가 없으므로 계약을 매우 신중하게 결정해야 합니다.
임대차계약서 특약사항에 **“본 계약은 신탁부동산에 대한 계약임을 인지하고, 신탁원부의 내용을 확인하였음”**과 같은 문구를 명시하여 분쟁의 소지를 줄이는 것이 좋습니다.
✅ Step 5. 나보다 먼저 돈 받을 사람이? 선순위 권리 확인
신탁원부를 통해 우선수익권자의 채권액이 얼마나 되는지 확인해야 합니다. 추후 임대인이 우선수익권자에 대한 채무(보통 은행 등 금융기관에 대한 대출원리금 채무)를 변제하지 못하여 집이 공매로 넘어갈 경우, 이 선순위 채권이 임차인의 보증금보다 먼저 변제될 위험이 있습니다.
만약 선순위 채권액이 과도하게 많고, 위에서 언급한 ‘보증금 반환 책임 면제’ 조항까지 있다면 보증금을 회수하지 못할 위험이 매우 커집니다.
✅ Step 6. 법적 보호, 어디까지 받을 수 있나?
수탁자(신탁회사)의 동의를 얻어 적법하게 계약했다면 주택임대차보호법의 대항력, 우선변제권 등을 행사할 수 있습니다.
하지만 동의 없이 위탁자와 단독으로 계약했다면, 대항력을 주장할 수 없어 집이 팔리거나 공매에 넘어갔을 때 새로운 소유자에게 권리를 주장하기 어렵습니다. 소액임차인의 최우선변제권 역시 제한될 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.
✅ Step 7. 가장 확실한 방법, 전문가와 상담하기
신탁부동산 임대차는 일반 계약보다 권리관계가 복잡하고 확인해야 할 서류도 많습니다. 조금이라도 의심스러운 점이 있다면 계약서에 도장을 찍기 전, 반드시 부동산 전문 변호사 등 전문가의 검토를 받는 것이 가장 안전한 방법입니다.
📝 신탁부동산 계약 전 최종 체크리스트!
계약 직전, 아래 목록을 보며 다시 한번 확인해 보세요.
등기부등본과 신탁원부를 모두 발급받아 확인했는가?
계약 상대방이 **수탁자(신탁회사)**인가? (위탁자와 계약 시 신탁회사의 동의서는 받았는가?)
보증금 입금 계좌가 수탁자(신탁회사) 명의가 맞는가?
동의서에 **‘수탁자는 보증금 반환 책임이 없다’**는 조항은 없는가?
신탁원부상 선순위 채권액이 과도하지 않은가?
계약 내용에 대해 전문가의 검토를 받았는가?
소중한 내 자산을 지키는 일, 조금 더 꼼꼼하게 확인하는 습관이 가장 중요합니다. 신탁부동산 계약, 오늘 알려드린 내용만 잘 숙지하셔도 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
📞 궁금하신 내용이 있거나 법률 상담이 필요한 상황이라면 주저하지 말고 전문가와 상담하세요.