PF 사업장 신탁회사 책임준공의무 미이행, 손해배상액 전액 인정 판결 평석
"책임준공을 약속했는데도 기한을 넘긴 신탁사, 법원은 왜 손해배상 전액을 인정했을까요?"
안녕하세요. 법률 전문가의 시선으로 최신 부동산 PF 관련 판례를 깊이 있게 분석해드립니다.
최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 불안감이 커지는 가운데, PF 구조의 핵심 축 중 하나인 ‘신탁사’의 법적 책임에 대해 명확한 판단을 내린 사건이 나와 업계의 주목을 받고 있습니다.
바로 서울중앙지방법원 2024가합69485 판결입니다. 신탁사가 명확하게 ‘책임준공 확약’을 했음에도 기한 내 준공하지 못한 상황에서, 법원이 "대출원리금 전액 + 연체이자"라는 손해배상 예정액 전부를 인정한 것이 핵심입니다.
이번 글에서는 이 판결이 왜 중요한지, 신탁사의 책임 범위가 어디까지 인정되었는지, 그리고 유사 사례에 어떤 영향을 줄 수 있는지를 분석해보겠습니다.
📌 사건 개요: 270억 PF와 어긋난 책임준공 약속
- 사업 구조: 총 270억 원 규모의 PF 대출로 물류센터 개발 진행
- 신탁사의 역할: 관리형토지신탁 계약 체결 + ‘책임준공이행확약서’ 작성
- 핵심 약정: 2024.3.20.까지 준공 못 하면 대출원리금+연체이자를 배상
- 문제 발생: 기한 내 준공 미이행 → 대출 회수 불가 → 소송 제기
⚔️ 법적 쟁점: 대주단(원고) vs 신탁사(피고)
▶️ 원고 주장
- 손해배상액의 예정은 ‘대출원리금’ 명시로 확정된 것
- 책임준공 미이행으로 대출 회수 기회를 상실해 실손해가 발생
- PF 구조상 신탁사의 확약은 보증과 같은 신뢰 기반 계약
◀️ 피고 주장
- ‘예정’이라는 문구가 없으므로 손해배상 예정이 아니다
- 준공은 완료했으므로 이행지체일 뿐
- 자본시장법 위반 소지 있다
- 손해배상액은 과다하다
⚖️ 법원의 판단: 신탁사의 모든 주장 ‘기각’
-
"‘대출원리금’은 손해배상액의 예정이다."
→ 법원은 문구 유무가 아닌 계약 구조와 당사자의 반복된 의사 표시를 기준으로 판단했습니다. -
"자본시장법 손실보전 금지 조항 해당 無"
→ 우선수익권은 금융투자상품 아님. 민사상 채무로서 신탁사의 고유 책임이라며 자본시장법 위반 아님을 분명히 했습니다. -
"단순 이행지체가 아니라 전보배상 책임"
→ 이미 선매입계약 해제로 회수 구조 붕괴. 뒤늦은 준공은 실익 無. -
"손해배상 예정액 감액 주장은 이유 없음"
→ 전문성과 수수료, 리스크 고려 시 감액 요건 부족. 대주단 대부분이 지방 새마을금고로 약자임을 고려.
💡 이번 판결의 시사점
- ✅ 문구가 없어도, 반복적이고 구체적인 약정은 손해배상액의 예정으로 본다
- ✅ 책임준공 실패로 PF 구조 자체가 붕괴되면, 단순 지연 아닌 전보배상 책임
- ✅ 감정가가 높더라도 회수 리스크는 대주단 책임 아님
- ✅ 신탁사의 확약은 단순 문구가 아닌 법적 책임으로 해석될 수 있다
이번 사건은 단순한 채무불이행이 아닌, PF 사업 구조 전반의 리스크와 법적 책임을 환기시키는 중대한 판결입니다.
아직은 1심 판결이기에 향후 항소심, 대법원까지 판단을 지켜봐야겠지만, ‘신탁사의 책임준공 확약’의 실효성과 법적 무게를 처음 실질적으로 다룬 판결이라는 점에서 중요성이 매우 큽니다.
📌 PF 사업에 신탁사로 참여하거나, 책임준공 확약을 요구하는 대주단, 또는 실무 담당자라면 반드시 숙지해야 할 내용입니다.
📞 상담이 필요하신가요?
이번 사건과 유사한 PF 구조, 신탁 계약, 손해배상 약정 관련 문제로 고민 중이시라면, 전문가의 조언이 실질적인 도움을 드릴 수 있습니다.
👉 PF 법률 리스크 진단 & 사전 대비 전략이 필요하다면, 언제든지 문의 주세요.